管理組合総会のお知らせ

私自身が所有するワンルームマンションの管理組合から、総会のお知らせが届きました。

一件は開催日まで余裕がなかったので出欠通知を出して終わりましたが、もう一件は来月開催の予定です。

結局日程の調整がつかず総会は欠席することになりましたが、なんとオンライン（ZOOM）での出席も可能なんだとか。

今回は都合により参加を見送りましたが、次回は参加してみたいと思います。

コロナの影響で今回からZOOM参加が可能になったようですが、世の中どんどんオンライン化が進んでいることを実感させられました。

でも、福岡の方が東京都内の投資物件を購入するなど、特に遠方から物件を所有する際のハードルも、オンライン化によって下がっていることになります。

とても便利なシステムが当たり前に使われることにより、もはや物理的な距離は問題ではなくなったため、今後益々都内の物件への投資が増えるように思います。

分譲マンションにお住まいの方でしたら、管理組合やその仕組みなどをご存知でしょうが、私にとっては初めての経験となります。

マンションオーナーとなってちょうど１年ほどになりますので、今回送られてきた総会資料を吟味して、もっとマンションのことを知りたいと思います。

しかしながら、たくさんの見慣れない資料・・

一体どこをどう見ればいいのだろうか？と、私のように戸惑ってしまう方もいらっしゃるかもしれません。

マンション投資を始めると必ず関わりの出てくる管理組合について、そして注意すべきポイントなどについて、私の実体験を元にご紹介したいと思います。

管理組合総会資料（郵送物）について

 今回郵送されてきた資料一式は下記の通りです。

【共通】

①総会開催のお知らせ

②総会議案書

③出欠通知・委任状（返信用はがき）

④重要事項説明書

【個別】

⑤管理規約

⑥管理委託契約書

⑦大規模修繕工事完了のお知らせ

それぞれの資料についてご説明します。

①総会開催のお知らせ

日時、場所、議案（議事）、出欠についての案内です。管理組合の理事長名義で届きます。

総会は、少なくとも年に一回は開催しなければならないことになっています。

②総会議案書

第１号議案～第4号議案など。一件は、駐輪場改修工事に関する件と管理規約改定の件がありましたが、共通する部分は「事業報告及び収支決算報告」「管理委託契約更新の件」「事業計画及び予算案」「役員選任の件」の4項目です。

③出欠通知・委任状（返信用はがき）

出欠の有無の回答、議案への賛否・意見、委任状などが記載されております。期日内に返信するよう求められています。

委任状を含めた出席者が半数に満たないと、そもそも総会が有効に成立しません。

ですので、欠席する場合でも必ず返送する必要があります。

④重要事項説明書

管理業務主任者や管理対象物件など、法定されている項目の説明が記載されているものです。別表になっている場合もあります。

⑤～⑦の個別資料については、一通り目を通しておけば十分かと思います。

結構細かいですし、自らが居住する訳でもないので、そこまで吟味する必要はなさそうです。

管理組合総会で注目するべきポイント３点

1．大規模修繕計画

マンションを長期保有するにあたって、その資産価値を維持するために必要不可欠な工事です。

代表的なものとして、外壁補修工事、屋上防水工事、鉄部塗装工事、給水管取り替え、排水管取り替え工事などがあります。

大体10年～15年毎に大規模修繕工事を行うのが一般的です。

その内容や計画が、適切に定められているかを確認しておく必要があります。

2．修繕積立金

大規模修繕工事をするためには、必要となる資金が適切に積み立てられていなければなりません。

少なくとも残高の有無や推移と、次回の大規模修繕工事に向けて予算が適切に定められているか確認いたしましょう。

3．理事

一件は管理組合法人のため、選任される可能性はありませんが、もう一件は組合員の中から理事を選任することになっているため、私が理事を任される可能性もある訳です。管理組合の理事は相当に大変な仕事と聞きます。でも、いつか経験してみたいものでもあります。

購入時に注意している建物管理の項目

普段私たちがお客様に物件をご紹介するにあたり、特に注意している点をご紹介します。

１.修繕工事について

これまでの建物の修繕工事の実績で、今後その物件の資産価値がどう推移していくかがある程度予測できます。

適切に管理され、計画がしっかりしていると安心です。

適切に修繕されていれば、将来の資産価値維持や家賃相場を維持する面で有利になるだけでなく、空室が出た際も次の入居者が決まりやすいと言えます。

２.修繕積立金について

新築時の修繕積立金は、その販売戦略上かなり低く抑えられている場合が多いので、その後適正な水準まで引き上げられているかどうか、購入時点における積立金累計額などをチェックすることは非常に大切です。これにより、将来的な修繕積立金の増額や、大規模修繕の際の追加負担などについても予測する事ができます。

修繕積立金の適正額については、国交省が平成23年4月に定めた「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」が一つの目安となります。

ワンルームマンションに関しては、218円/㎡がその標準となります。

投資物件における修繕積立金は月々のキャッシュフローにダイレクトに影響するため、現在の水準が適正額と大きく乖離していないか確認することはとても重要です。