何かしらの勧誘を受けた経験のある方でしたら、「それなら自分でやれば良いやん？」と思ったことが一度はあるのではないでしょうか？

少なくとも私はそう思ってしまうタイプでした。

先日、マンション投資アナリスト同士がスキルアップのために集まった会合の場でも、お客様からそんな風に言われたことがあるという話が出ました。

今回は、「ワンルームマンション投資、儲かるなら自分でやれば？」と思う方に向けて、具体的な事例をご紹介しつつ書いてみたいと思います。

多くはすでに自分でも・・

全ての営業マンが、とまでは言えませんが、不動産会社の営業マンの方は結構な確率で、実は自分自身でも投資用マンションを所有しています。

かくいう私も、プロフィールにも書いております通り、マンション投資をおこなっています。

また、業界大手の不動産会社さんは、自己所有物件も多く抱えております。

つまり会社としてもマンション投資をおこなっているということです。

所属の営業マンによると、300戸以上持っていると言っておりました。

ただ、その利益率を考えると、大家業のみで社員の給料を賄って会社を維持することは難しいようです。

マンション投資は、大きな会社（法人）にとっては旨みが少なく、どちらかと言うと個人向けという性格が強い投資です。

営業マンたちのマンション投資

普段から私がお付き合いさせていただいている提携不動産会社の営業マンが、自らも投資用マンションを購入した事例をご紹介したいと思います。

①都内好立地エリアを中心に扱う不動産会社の営業マンの場合

・日本橋エリアにて所有。

・自社が販売する物件を購入。

・当初より家賃が15,000円も上がった。

レアケースとの断りを入れつつも、そのエリアでは44％の確率で家賃アップに成功しているとのこと。

要するに好立地エリアに不動産を所有すると、こんなに良いことがありますよと言う、自社の強みの宣伝を含めて話をしておりました。

個人的な印象としては、良い物件を扱ってはいるが、投資という側面では収支がやや厳しい物件が多いかなという業者さんです。

資産価値の向上や維持、家賃アップなどを成功の条件とされてしまうと、プランを立てる側としては少しリスクがあるなと感じてしまいます。

しかし上手くハマったら非常に魅力的です。

②業界大手の若手営業マンの場合

・中野区に物件を所有。

・以前から購入を希望していたが、なかなかローン審査に通らず、最近ようやく1件目を購入

・自社が販売する物件を購入。

業界大手の業者さんなので、物件の選択肢は非常に多いはずです。

この会社は複数戸を所有している営業マンが多い印象です。

彼はようやくローン審査が通って物件を持てたということで、とても嬉しそうでした。

若手といえども大手の業者なのでそれなりの年収があると思うのですが、不動産会社の営業マンはローン審査での査定が厳しいのだそうです。

相変わらず金融機関にとっては、投資対象のマンションのポテンシャルより、借主の属性の方が大事なようです。

ローン返済の原資は基本的に家賃収入のはずなのに、不思議ですよね。

③複数戸を所有する不動産会社営業マンの場合

・勤務先は自社物件を購入してはいけないルール

・借入可能額の最後の枠で地元練馬区のマンションを購入

・月々のキャッシュフローはマイナス1万円程度

ワンルームマンションの大手販売業者から購入したそうです。月々の収支がマイナス1万円ということにちょっと驚きました。

確かに良い物件だと、経費を払ってローンを返済すると、月々のキャッシュフローがマイナスになるということもあり得る状況です。

恐らく築浅で、とっても良い物件なんだろうと思います。

例えば、月々1万円のマイナスをローン完済まで35年間続けたとしても、年間12万円×35年=420万円の負担です。

家賃の下落等があったと仮定して、月々2万円のマイナスだったとしても、35年で840万円の負担です。

それでも立地の良い物件であれば、ローン完済後に1,000万以上で売れる可能性は十分にあると思います。

売却をせずとも、ローン完済後の家賃収入は経費分を除いた全てが収入になりますので、長期保有をすれば損することはないという判断なのでしょう。

不動産営業マンたちとの違い

弊社の提携不動産会社の営業マンは、真面目で信頼できる方たちですし、会社もしっかりしています。

でも、やっぱりマンション販売するプロの方々かなという印象を強く受けます。

我々プランナーとはちょっと視点が異なっていると感じますし、物件にフォーカスして判断・購入している印象を受けました。

出口戦略ありきで、行けそうなら行ってしまえという、営業マンとしての習性もあるかも知れません。

投資分析を行う私の立場からすると、月々の収支が「マイナス」の物件は投資不適格となり、購入の選択肢とはなりません。

そうはいっても、これは良いor悪いという二択の問題ではありません。

考え方の違いだけであって、彼らにそれだけ自信があって迷いがないということは、素晴らしいことだと思います。

安定収入が魅力の不動産投資といえども、リスクはあります。

しかし良い物件を多く所有すればリスクを抑えることが出来ます。

そして、「すごく良い物件×1戸」より、「まあまあ良い物件×2戸」の方がより安全な投資となる可能性が高いということは、覚えておいて損のないことです。

初めが肝心なマンション投資

特に1件目の物件購入は、絶対に失敗できません。

最初にミスしてしまうと、取り戻すのが大変になります。

いわゆる良心的でない不動産業者に直接相談に行ってしまうと、イケイケの営業マンから鬼のような勧誘を受け、最初の1件どころか一気に3件の購入を勧めるような提案をゴリ押しされることもあるそうです。

ご自身で勉強し、様々な情報を収集してからやるのも良いかと思いますが、それには多くの時間と労力が必要となります。

私たちはプランナーですので、マンションを販売する人ではありません。

不動産会社の営業マンに相談するのと変わらない知識を得ることも出来ますし、アナリストの立場からの分析やアドバイスなど、違った側面から不動産投資について知ることも出来ます。

もし、あなたが手間も省きたいし、安心感を得たいというお考えでしたら、一度弊社へご相談ください。

私たちはマンションの販売を目的とする営業マンではなく、あなたの味方であり仲間です。

あなたのタイプが、大人気ロールプレイングゲームでいうところの「ガンガン行こうぜ」タイプなら強力な武器をお渡しし、「いのちをだいじに」タイプなら盾や鎧でお守りします。

必要なのは、あなたが「どうなりたいのか？」という想いです。

まずはどこを目指すのかというゴールを決め、それからスタートです。

あなたはどうやって、誰から話を聞いて不動産投資を始めますか？