コロナ禍においてもワンルームマンション投資熱は冷めておらず、物件価格は高止まりのまま、下がる気配を見せていません。
全ての方が、適切な業者から、適切な価格で、適切にリスクを把握して購入出来ていれば良いのですが・・
普通の方が適切な物件選定をするには、なかなか難しい相場状況にあるのではないかと感じています。
弊社では、毎日のように提携業者様から寄せられる物件情報を分析し、お客様のプランニングに当てはめ、適切な物件を選定させていただいております。
10月中に私が見た物件（計83件）の中から、これだという物件をご紹介したいと思います。
前提条件と私の選定ポイントは下記の通りです。
条件1：自己資金10万円・残額はローンで購入予定
条件2：お客様にご紹介可能な物件
【最優秀CF物件】
・最も現金収支がプラスになる物件
【ご紹介候補物件】
・最低1件の物件紹介とその理由、あれば注意点などをご説明します。
・初心者向け、相続対策用、立地特化など、プランニングによって最適な物件は異なりますので、その説明をします。
【統計情報】
・平均価格：１万円以下四捨五入
・平均築年数：
・平均実質利回り：表面利回りとは異なります
・物件価格：最安値～最高値
・物件実質利回り：最低値～最高値
こんな統計情報を毎月提供できたらと思っています。
尚、83件全ての物件の隅から隅まで目を通している訳ではありません。
様々な要因から、計算して分析するに到らない物件もあります。
一定の基準をクリアした後は、私の主観と経験と勘になるのですが、今回であれば10件が分析する段階まで進みました。
分析の結果、その中から2件の物件をご紹介したいと思います。
【最優秀CF賞】
墨田区菊川の物件
月々のＣＦ＋12,936円
最寄り駅：都営新宿線「菊川」駅／徒歩1分
部屋タイプ：1DK
価格：27,800,000円
賃料：125,000 円（現況：賃貸中）
解説：現在の相場では滅多に出ない、大きくCFがプラスとなる物件です。
しかしリスクがあるため、ご紹介する候補には入らないと思います。
理由①：物件の浸水リスク（地域的に高い：ハザードマップでは2ｰ5ｍエリア）
理由②：部屋の浸水リスク（1Ｆの部屋のため。せめて2F以上ならありかも）
理由③：修繕積立金が相場より高く、倍額に上がる可能性もあり（理事会で検討中とのこと）
プラスのＣＦは魅力的ですが、長期的に見ると不安が残ります。
修繕積立金については、マンションの総戸数が少ないと1戸辺りの負担が大きくなってしまいます。
【ご紹介候補物件】
台東区浅草の物件
月々のＣＦ＋3,470円
最寄り駅：東京メトロ銀座線「浅草」駅／徒歩3分
都営浅草線・大江戸線「蔵前」駅／徒歩7分
部屋タイプ：1DK
価格：29,300,000円
賃料：115,000円（現況：賃貸中）
解説：立地がよく、単身者から二人暮らしまで一定のニーズを満たすかと思います。ちょっと価格が高いのですが、エリア的に見ると、昭和の物件であっても2,000万円で売買実績がありました。
理由①：賃料相場に比べて安い賃料相場（家賃下落リスクが低い）
理由②：修繕積立金が上昇直後（すぐの再上昇の可能性が低い）
まとめ：立地が浅草というブランドなので、街の魅力が維持されやすく、下落リスクがある程度抑えられています。
ただ、CFの余裕が少ないのである程度の頭金を入れたプランニングが安心かと思います。
そういう意味で、手元資金に余裕がある方向けかなという気がします。
【統計情報】
平均価格：21,600,000円
平均築年数：18.8年
平均実質利回り：4.07％
物件価格：9,500,000円～39,200,000円
物件実質利回り：3.57％～5.41％
実際に流通している物件を使って投資分析してみましたが、いかがでしたでしょうか？
残念ながら現在の相場ではCFがプラスとなる物件が少なく、分析結果が芳しくない物件も多くありました。
「自己資金10万円」という条件にしたのは厳しかったかも知れません・・
良い物件が埋もれてしまう可能性もありそうなので、来月からは購入時の初期費用分くらいを自己資金で用意する、「自己資金60万円」という条件で分析をしてみたいと思います。
とはいえ私が10月に見た83件の物件は、もう全て売買成立済みだろうと思います。
それだけ将来に対する不安があるということなのか、投資できる人はどんどん買い進めているということなのでしょうか。
私たちはお客様に、本当に良い物件だけを厳選してご紹介しています。
投資に適した物件が流通していない場合は、お客様にお待ちいただくようお願いしています。
非常に物件選定が難しい相場状況ではありますが、数多くの物件を見て、分析をした上で、最適な物件をご紹介させていただきたいと考えております。
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